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Landkreis Bergstraße: Nach Abzug der Inflation reichen die Gemeindewerte von +21,9 % in Groß-Rohrheim bis -8,6 % in Wald-Michelbach
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Landkreis Bergstraße: Von 2020 bis 2026 stieg der nominale Index der Wohn-Bodenrichtwerte um 29,8 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen um 23,0 Prozent
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Landkreis Bergstraße: Nach Abzug der Inflation stiegen die Werte seit 2020 um 5,5 %, seit 2022 fielen sie um 6,5 %
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Pressemitteilung
Pressemitteilung vom 09.10.2026
Zwischen dem 01.01.2020 und dem 01.01.2026 stiegen die Wohn-Bodenrichtwerte der 298 vergleichbaren Bodenrichtwertzonen im Landkreis Bergstraße im Median um 29,8 Prozent. Das hat Grundradar aus den amtlichen Werten berechnet. Der Median ist die Mitte der nach Größe geordneten Veränderungen, bei gerader Anzahl der Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Nominal bezeichnet die Veränderung ohne Berücksichtigung der Inflation. Real, also nach Abzug der Inflation von 23,0 Prozent, ergibt sich ein Zuwachs von 5,5 Prozent.
Die 298 verglichenen Bodenrichtwertzonen entsprechen 73,8 Prozent der 404 erfassten Wohn-Bodenrichtwertzonen von 2020 und 58,0 Prozent der 514 von 2026. Das Ergebnis beschreibt diesen Teil der erfassten Gebiete. Der Landkreis Bergstraße lag in Hessen auf Rang 4 von 26 vergleichbaren Einheiten. Der Median dieser 26 Einheiten liegt 13,0 Prozentpunkte darunter. Im Nachbarschaftsvergleich liegt der Landkreis Bergstraße auf Rang 3 von 4 Einheiten, den Kreis selbst eingerechnet. Unter den 3 vergleichbaren Nachbareinheiten liegen 2 nominal höher und liegt eine nominal niedriger.
Nominal stiegen die Werte in 298 Bodenrichtwertzonen, in 0 Bodenrichtwertzonen sanken sie. In 0 Bodenrichtwertzonen blieben sie unverändert. 226 Zonen lagen über der Inflation, 72 Zonen blieben hinter der Inflation zurück.
Die reale Zahl ist keine Differenz der beiden Prozentwerte. Ein beispielhafter Bodenrichtwert von 100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 entspräche bei dieser Veränderung im Jahr 2026 nominal 129,8 Euro je Quadratmeter. Gleichzeitig kostet alles, was 2020 100 Euro gekostet hat, im Jahr 2026 bereits 123,0 Euro. Diese beiden Beträge werden nicht voneinander abgezogen, sondern durcheinander geteilt. 129,8 geteilt durch 123,0 ergibt einen realen Zuwachs von 5,5 Prozent.
In 21 Gemeinden reicht die reale Veränderung von +21,9 Prozent in Groß-Rohrheim bis -8,6 Prozent in Wald-Michelbach. Der Wert für Groß-Rohrheim beruht auf 3 vergleichbaren Bodenrichtwertzonen und damit auf einer kleinen Fallzahl. 3 Gemeinden blieben hinter der Inflation zurück.
Im jüngeren Zeitraum 2022 bis 2026 betrug der Median der nominalen Wohnzonenveränderungen 9,1 Prozent. Dieser Zeitraum umfasst 318 Zonen. Nach Abzug der Inflation ergibt sich ein Rückgang um 6,5 Prozent, und 269 Zonen blieben hinter der Inflation zurück. Der reale Index erreichte seinen Höchststand 2022 bei 113,8 und liegt seither darunter.
Für diesen Datenstand liegt keine Aufteilung nach amtlichen Quellenklassen vor.
Textbausteine zum Übernehmen
Die Bausteine stehen für sich und nennen ihren Zeitraum, sodass sie ohne den umgebenden Text abgedruckt werden können.
Gemeindeabsätze
Der jeweilige Absatz nennt die eigene Gemeinde, die Stichtage und die Zahl der verglichenen Zonen. Absätze mit kleiner Fallzahl sind sichtbar gekennzeichnet.
Fragen an Ihren Gutachterausschuss
Die ausgewerteten Werte hat der für den Landkreis Bergstraße zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und beschlossen. Zuschnitt, Begründung und Beschlusslage einzelner Bodenrichtwertzonen kann allein seine Geschäftsstelle erläutern; Grundradar wertet die veröffentlichten Werte aus und spricht nicht für den Ausschuss. Die Antworten kennt deshalb nur der Ausschuss; die Zahlen, auf die sich die folgenden Fragen stützen, stehen in der Studie. Die drei Fragen sind ein Anstoß für die lokale Einordnung.
- Warum blieben Hirschhorn (Neckar), Neckarsteinach und Wald-Michelbach hinter der Inflation zurück?Ausgangspunkt: Gemeindetabelle, reale Veränderung
- Warum lag der Landkreis Bergstraße auf Rang 4 von 26 in Hessen?Ausgangspunkt: Vergleich der geeigneten Kreise und kreisfreie Städte in Hessen
- Der Median der vergleichbaren Wohn-Bodenrichtwertzonen stieg von 220,0 €/m² (01.01.2020) auf 290,0 €/m² (01.01.2026). Was hat diesen Anstieg getragen?Ausgangspunkt: Preisniveau der Vergleichsgruppe an beiden Stichtagen
Daten und Dokumente
Methodischer Hinweis
- Stichtage und Quellen. Die Angaben beziehen sich auf die Stichtage 01.01.2020 und 01.01.2026. Datenstand der Auswertung ist der 09.10.2026. Quelle der Wohn-Bodenrichtwerte ist BORIS Hessen über Geoportal Hessen. Der Verbraucherpreisindex stammt vom Statistischen Bundesamt (Destatis).
- Warum die Zonen über ihre Fläche zugeordnet sind. Die Zonen wurden anhand ihrer Fläche zugeordnet, weil die amtlichen Zonennummern zwischen 2020 und 2026 neu vergeben wurden. Dieselbe Zone trägt an den beiden Stichtagen also keine gemeinsame Nummer.
- Schwellenwert der Flächenüberlappung. Der gewählte Schwellenwert für die Flächenüberlappung beträgt 0,85. Dabei wird die gemeinsame Fläche ins Verhältnis zur Gesamtfläche beider Zonen gesetzt. Bei diesem Schwellenwert ergeben sich 298 eindeutige Paare. Bei 0,80 sind es 318 eindeutige Paare, bei 0,90 sind es 279 und bei 0,95 sind es 245.
- Teilungen und Zusammenlegungen. Unter den Zuordnungen ab dem Schwellenwert 0,85 gab es keine Mehrdeutigkeit durch mehrere passende Gegenstücke. Das schließt Teilungen oder Zusammenlegungen außerhalb dieser Auswahl nicht aus.
- Welche Zonen in die Auswertung kommen. In die Auswertung kommen nur positive Wohn-Bodenrichtwerte, die anhand ihrer Fläche eindeutig zugeordnet wurden. Die beiden Zeiträume haben jeweils ihre eigenen Zonen. Ergebnisse der Zeiträume rechnen wir nicht ineinander um.
- Wie der Prozentwert entsteht. Der Prozentwert ist der Median der einzelnen Zonenveränderungen. Nominale und inflationsbereinigte Veränderungen werden je Zone vor der Medianbildung berechnet. Für die Inflationsbereinigung verwenden wir die nationalen Verbraucherpreisindex-Januarwerte, weil sie über alle Jahre gleich erhoben werden und keine regionalen Brüche enthalten.
- Was ein Bodenrichtwert ist. Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB). Er gilt jeweils für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone: ein Gebiet, das nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt. Angegeben wird er je Quadratmeter eines gedachten, unbebauten Grundstücks, dessen Merkmale mit den in der Zone vorherrschenden weitgehend übereinstimmen (§ 13 ImmoWertV). Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks.
- Kleine Fallzahlen. Gemeindeauswertungen mit weniger als 20 vergleichbaren Zonen kennzeichnen wir als kleine Fallzahl. Diese Kennzeichnung betrifft die einzelne Gemeindeauswertung. Die Mindestzahl von 20 Zonen ist das Veröffentlichungs- und Vergleichskriterium für den Kreis. So erhält eine Zahl mit wenigen Zonen nicht dieselbe Aussagekraft wie eine breit getragene Gemeindeauswertung.
- Was die Hauptkennzahl misst. Die Hauptkennzahl der Studie beschreibt die vergleichbaren Zonen: 298 Wohn-Bodenrichtwertzonen, die anhand ihrer Fläche eindeutig zugeordnet wurden. Nur für diese Grundgesamtheit lässt sich überhaupt eine Veränderung je Zone messen.
- Was die Tabelle „Alle Wohnzonen je Stichtag“ zeigt. Die Tabelle „Alle Wohnzonen je Stichtag“ bezieht die zum jeweiligen Stichtag vorhandenen geeigneten Wohn-Bodenrichtwertzonen ein. Sie beantwortet damit, wie hoch der Median aller Zonen zum jeweiligen Stichtag lag. Die beiden Stichtagsmedianwerte dieser Tabelle ergeben ins Verhältnis gesetzt nicht die Hauptkennzahl: Jeder Stichtag umfasst andere Zonen, während die Hauptkennzahl aus der Veränderung jeder einzelnen Zone entsteht.
- Vergleichszeitraum. Alle Prozentangaben nennen ihren Vergleichszeitraum.
| Stichtag | Median | Vorhandene Zonen |
|---|---|---|
| 01.01.2020 | 240,0 €/m² | 404 |
| 01.01.2022 | 300,0 €/m² | 404 |
| 01.01.2024 | 240,0 €/m² | 528 |
| 01.01.2026 | 240,0 €/m² | 514 |
Die nächste Aktualisierung folgt zum Stichtag 01.01.2028.
Bodenrichtwert-Übersicht mit der Bestandstabelle „Alle Zonen“ öffnen
Rechte, Hinweise und Kontakt
Über Grundradar
Grundradar (grundradar.de) führt amtliche Daten zu Grundstücken zusammen: Bodenrichtwerte, Grundsteuer-Hebesätze sowie Risikodaten zu Hochwasser, Starkregen und Altlasten. Die Angaben stammen aus offiziellen Quellen von Bund und Ländern und werden zu einer einzigen Auskunft pro Adresse gebündelt. Jeder Wert nennt Quelle und Stichtag.
Käufer, Eigentümer und Makler können damit kostenlos nachvollziehen, was die behördlichen Informationen über ein bestimmtes Grundstück aussagen.
Ausgewählte Auswertungen wie die vorliegende Studie veröffentlicht Grundradar mit offener Methodik und frei zugänglichen Rohdaten.
Grundradar ist gründergeführt und 2026 gestartet.