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Offenbach am Main: Von 2020 bis 2024 stieg der nominale Index der Wohn-Bodenrichtwerte um 8,7 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen um 17,8 Prozent
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Offenbach am Main: Nach Abzug der Inflation fielen die Werte seit 2020 um 7,8 % und seit 2022 um 10,5 %
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Pressemitteilung
Pressemitteilung vom 09.09.2026
Zwischen dem 01.01.2020 und dem 01.01.2024 stiegen die Wohn-Bodenrichtwerte der 80 vergleichbaren Bodenrichtwertzonen in Offenbach am Main im Median um 8,7 Prozent. Das hat Grundradar aus den amtlichen Werten berechnet. Der Median ist die Mitte der nach Größe geordneten Veränderungen, bei gerader Anzahl der Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Nominal bezeichnet die Veränderung ohne Berücksichtigung der Inflation. Real, also nach Abzug der Inflation von 17,8 Prozent, ergibt sich ein Rückgang um 7,8 Prozent.
Offenbach am Main lag in Hessen auf Rang 24 von 26 vergleichbaren Einheiten. Der Median dieser 26 Einheiten liegt 6,5 Prozentpunkte höher. Im Nachbarschaftsvergleich liegt Offenbach am Main auf Rang 3 von 4 Einheiten, die Stadt selbst eingerechnet. Unter den 3 vergleichbaren Nachbareinheiten liegen 2 nominal höher und liegt eine nominal niedriger.
Nominal stiegen die Werte in 43 Bodenrichtwertzonen, in 12 Bodenrichtwertzonen sanken sie. In 25 Bodenrichtwertzonen blieben sie unverändert. Keine Zone lag über der Inflation, 80 Zonen blieben hinter der Inflation zurück.
Die reale Zahl ist keine Differenz der beiden Prozentwerte, sondern ihr Verhältnis: Die Werte werden nicht voneinander abgezogen, sondern durcheinander geteilt. Ein beispielhafter Bodenrichtwert von 100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 entspräche bei dieser Veränderung im Jahr 2024 nominal 108,7 Euro je Quadratmeter. Gleichzeitig kostet alles, was 2020 100 Euro gekostet hat, im Jahr 2024 bereits 117,8 Euro. 108,7 geteilt durch 117,8 ergibt einen realen Rückgang um 7,8 Prozent.
Die Studie behandelt Offenbach am Main als eine Gemeinde. Aus der Verteilung der Bodenrichtwertzonen lässt sich keine Rangfolge der Stadtteile ableiten.
Im jüngeren Zeitraum 2022 bis 2024 lag der Median der nominalen Wohnzonenveränderungen bei null. Dieser Zeitraum umfasst 81 Zonen. Nach Abzug der Inflation ergibt sich ein Rückgang um 10,5 Prozent, und 81 Zonen blieben hinter der Inflation zurück. Der reale Index erreichte seinen Höchststand 2022 bei 104,4 und liegt seither darunter.
Innerhalb der Stadt liegt die Obergrenze des schwächsten Zehntels der nominalen Wohnzonenveränderungen 2020 bis 2024 bei -2,3 Prozent, die Untergrenze des stärksten Zehntels bei +11,1 Prozent.
Textbausteine zum Übernehmen
Die Bausteine stehen für sich und nennen ihren Zeitraum, sodass sie ohne den umgebenden Text abgedruckt werden können.
Gemeindeabsätze
Der jeweilige Absatz nennt die eigene Gemeinde, die Stichtage und die Zahl der verglichenen Zonen. Absätze mit kleiner Fallzahl sind sichtbar gekennzeichnet.
Fragen an Ihren Gutachterausschuss
Die ausgewerteten Werte hat der für Offenbach am Main zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und beschlossen. Zuschnitt, Begründung und Beschlusslage einzelner Bodenrichtwertzonen kann allein seine Geschäftsstelle erläutern; Grundradar wertet die veröffentlichten Werte aus und spricht nicht für den Ausschuss. Die Antworten kennt deshalb nur der Ausschuss; die Zahlen, auf die sich die folgenden Fragen stützen, stehen in der Studie. Die drei Fragen sind ein Anstoß für die lokale Einordnung.
- Warum blieb Offenbach am Main hinter der Inflation zurück?Ausgangspunkt: Gemeindetabelle, reale Veränderung
- Warum lag Offenbach am Main auf Rang 24 von 26 in Hessen?Ausgangspunkt: Vergleich der geeigneten Kreise und kreisfreien Städte in Hessen
- Der Median der vergleichbaren Wohn-Bodenrichtwertzonen stieg von 687,5 €/m² (01.01.2020) auf 762,5 €/m² (01.01.2024). Was hat diesen Anstieg getragen?Ausgangspunkt: Preisniveau der Vergleichsgruppe an beiden Stichtagen
Daten und Dokumente
Methodischer Hinweis
- Stichtage und Quellen. Die Angaben beziehen sich auf die Stichtage 01.01.2020 und 01.01.2024. Datenstand der Auswertung ist der 09.09.2026. Quelle der Wohn-Bodenrichtwerte ist BORIS Hessen über Geoportal Hessen. Der Verbraucherpreisindex stammt vom Statistischen Bundesamt (Destatis).
- Warum die Zonen über ihre Fläche zugeordnet sind. Die Zonen wurden anhand ihrer Fläche zugeordnet, weil die amtlichen Zonennummern zwischen 2020 und 2024 neu vergeben wurden. Dieselbe Zone trägt an den beiden Stichtagen also keine gemeinsame Nummer.
- Schwellenwert der Flächenüberlappung. Der gewählte Schwellenwert für die Flächenüberlappung beträgt 0,85. Dabei wird die gemeinsame Fläche ins Verhältnis zur Gesamtfläche beider Zonen gesetzt. Bei diesem Schwellenwert ergeben sich 80 eindeutige Paare. Bei 0,80 sind es 81 eindeutige Paare, bei 0,90 sind es 80 und bei 0,95 sind es 80.
- Teilungen und Zusammenlegungen. Ab dem Schwellenwert 0,85 hatten 11 Ausgangszonen mehrere passende Gegenstücke am Endstichtag. Umgekehrt passten zu 10 Endzonen mehrere Ausgangszonen. Wegen dieser Mehrdeutigkeiten wurden 22 Zuordnungen ausgeschlossen. Diese Prüfung erfasst keine vollständige Geschichte der Zonengrenzen.
- Welche Zonen in die Auswertung kommen. In die Auswertung kommen nur positive Wohn-Bodenrichtwerte, die anhand ihrer Fläche eindeutig zugeordnet wurden. Die beiden Zeiträume haben jeweils ihre eigenen Zonen. Ergebnisse der Zeiträume rechnen wir nicht ineinander um.
- Wie der Prozentwert entsteht. Der Prozentwert ist der Median der einzelnen Zonenveränderungen. Nominale und inflationsbereinigte Veränderungen werden je Zone vor der Medianbildung berechnet. Für die Inflationsbereinigung verwenden wir die nationalen Verbraucherpreisindex-Januarwerte, weil sie über alle Jahre gleich erhoben werden und keine regionalen Brüche enthalten.
- Was ein Bodenrichtwert ist. Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB). Er gilt jeweils für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone: ein Gebiet, das nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt. Angegeben wird er je Quadratmeter eines gedachten, unbebauten Grundstücks, dessen Merkmale mit den in der Zone vorherrschenden weitgehend übereinstimmen (§ 13 ImmoWertV). Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks.
- Kleine Fallzahlen. Die kleinste Gemeindeauswertung stützt sich auf 80 Zonen. Auswertungen unter 20 Zonen kennzeichnen wir; in Offenbach am Main gibt es keine.
- Was die Hauptkennzahl misst. Die Hauptkennzahl der Studie beschreibt die vergleichbaren Zonen: 80 Wohn-Bodenrichtwertzonen, die anhand ihrer Fläche eindeutig zugeordnet wurden. Nur für diese Grundgesamtheit lässt sich überhaupt eine Veränderung je Zone messen.
- Was die Tabelle „Alle Wohnzonen je Stichtag“ zeigt. Die Tabelle „Alle Wohnzonen je Stichtag“ bezieht die zum jeweiligen Stichtag vorhandenen geeigneten Wohn-Bodenrichtwertzonen ein. Sie beantwortet damit, wie hoch der Median aller Zonen zum jeweiligen Stichtag lag. Die beiden Stichtagsmedianwerte dieser Tabelle ergeben ins Verhältnis gesetzt nicht die Hauptkennzahl: Jeder Stichtag umfasst andere Zonen, während die Hauptkennzahl aus der Veränderung jeder einzelnen Zone entsteht.
- Vergleichszeitraum. Alle Prozentangaben nennen ihren Vergleichszeitraum.
| Stichtag | Median | Vorhandene Zonen |
|---|---|---|
| 01.01.2020 | 687,5 €/m² | 94 |
| 01.01.2022 | 775,0 €/m² | 94 |
| 01.01.2024 | 775,0 €/m² | 95 |
Rechte, Hinweise und Kontakt
Über Grundradar
Grundradar (grundradar.de) führt amtliche Daten zu Grundstücken zusammen: Bodenrichtwerte, Grundsteuer-Hebesätze sowie Risikodaten zu Hochwasser, Starkregen und Altlasten. Die Angaben stammen aus offiziellen Quellen von Bund und Ländern und werden zu einer einzigen Auskunft pro Adresse gebündelt. Jeder Wert nennt Quelle und Stichtag.
Käufer, Eigentümer und Makler können damit kostenlos nachvollziehen, was die behördlichen Informationen über ein bestimmtes Grundstück aussagen.
Ausgewählte Auswertungen wie die vorliegende Studie veröffentlicht Grundradar mit offener Methodik und frei zugänglichen Rohdaten.
Grundradar ist gründergeführt und 2026 gestartet.