Bebauungsplan und Baurecht

Der Bericht gleicht das Flurstück mit den Bebauungsplänen ab, die Städte und Länder in ihren Geoportalen veröffentlichen. Zu einem gefundenen Plan nennt er Namen, Rechtsstand und, soweit angegeben, die Art der Nutzung. Solche Plandaten liegen ihm nur für einen Teil der Gemeinden vor. Findet er keinen Plan, heißt das deshalb nicht, dass keiner gilt.

Ein Bebauungsplan legt fest, welche Nutzung erlaubt ist, etwa Wohnen oder Gewerbe, und wie groß, wie hoch und auf welchem Teil des Grundstücks gebaut werden darf (§ 30 BauGB). Gilt keiner, richtet sich ein Neubau in einem bebauten Ortsteil in der Regel danach, ob er sich in die Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Zwischen zweigeschossigen Häusern wird dann kaum ein fünfgeschossiger Block genehmigt. Außerhalb bebauter Ortsteile ist ein Wohnhaus nur ausnahmsweise genehmigungsfähig (§ 35 BauGB).

Fordern Sie bei der Gemeinde Planzeichnung und textliche Festsetzungen an oder laden Sie beides im Geoportal herunter. Die Fläche auf der Karte allein zeigt nicht, was gebaut werden darf. Für ein konkretes Bauvorhaben stellen Sie vor dem Kauf eine Bauvoranfrage beim Bauamt. Erst der Bauvorbescheid bindet die Behörde, und zwar nur in den Fragen, die Sie gestellt haben.

Die Gebäudeumrisse stammen aus OpenStreetMap, einer Karte, die Freiwillige pflegen, und sind kein amtlicher Nachweis des Gebäudebestands. Ein neues Haus kann darin fehlen, ein abgerissenes noch eingezeichnet sein.

Steht auf dem Flurstück schon ein Gebäude, kaufen Sie es mit, und mit ihm die Frage, ob es genehmigt errichtet wurde und so bleiben darf. Wie dicht die Nachbarschaft bebaut ist, gibt außerdem einen ersten Eindruck davon, was sich nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügen würde, wenn kein Bebauungsplan gilt.

Fordern Sie beim Katasteramt einen Auszug aus der Liegenschaftskarte an und vergleichen Sie ihn bei der Besichtigung mit dem, was tatsächlich steht. Für vorhandene Gebäude lassen Sie sich vom Verkäufer die Baugenehmigungen vorlegen; fehlt eine, fragen Sie die untere Bauaufsichtsbehörde, ob das Gebäude so bleiben darf.

Der Bericht gleicht das Flurstück mit den Denkmallisten ab, die die Länder veröffentlichen, und nennt Einträge auf dem Grundstück und das nächste Denkmal in der Umgebung. Wie vollständig diese Listen sind, ist von Land zu Land verschieden, und Bodendenkmale, also archäologische Spuren im Boden, fehlen darin häufig.

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, brauchen nach dem Denkmalschutzgesetz des Landes oft schon Arbeiten an Fassade, Dach oder Fenstern eine Erlaubnis. Bei einem Bodendenkmal kann das auch die Erdarbeiten für einen Neubau betreffen. Ein Denkmal in der Nachbarschaft wirkt sich erst aus, wenn ein Vorhaben sein Erscheinungsbild beeinträchtigen könnte, etwa durch Höhe oder Baumasse.

Fragen Sie die untere Denkmalbehörde schriftlich nach einer Auskunft zu genau diesem Flurstück, bevor Sie Umbau, Abriss oder Erdarbeiten planen. Das gilt auch, wenn die öffentliche Liste keinen Eintrag zeigt, denn verbindlich ist nur die Auskunft der Behörde.