Grundstückswert berechnen
Suchen Sie Ihre Gemeinde für eine stichtagsbezogene Spanne oder wählen Sie ein Bundesland für eine regionale Orientierung.
Tipp: Mit Gemeinde-Auswahl rechnet der Schätzer auf den Bodenrichtwerten der Gemeinde (statt der Bundesland-Spanne).
15 von 16 Bundesländern mit aktiver Bodenrichtwert-Freigabe. Weitere Bundesländer erscheinen, sobald Daten freigegeben sind.
Grundstückswert berechnen
Wertspanne nach Auswahl
Rechnet amtliche Bodenrichtwerte auf eine frei gewählte Grundstücksfläche um.
Geschätzte Wertspanne (P10–P90)
250 €/m²
Bodenwert nach Median: 250.000 € bei 1.000 m².
50-Prozent-Band: 150 €/m² bis 370 €/m². Die Spanne bezieht sich auf Richtwertzonen, nicht auf einzelne Grundstücke.
Kennzahlen
33.466 Zonen
- p25 bis p75
- 150 €/m² bis 370 €/m²
PDF-Versand ist verfügbar, sobald Sie eine Gemeinde gewählt haben.
Geschätzte Spanne aus amtlichen Richtwertzonen (P10–P90). Kein amtlicher Bodenrichtwert für ein einzelnes Grundstück.
Was Ihr Grundstück wert ist
Wählen Sie Ihre Gemeinde, dann sehen Sie den amtlichen Bodenrichtwert je Quadratmeter, die Spanne über alle Richtwertzonen und den Stichtag, zu dem der Gutachterausschuss die Werte festgestellt hat. Multipliziert mit Ihrer Grundstücksfläche ergibt das eine erste Einordnung des Bodenwerts. Was auf dem Grundstück steht, zählt darin nicht mit.
Wie Sie die Zahlen lesen
Vier Angaben stehen nebeneinander, und jede beantwortet eine andere Frage. Sie gehören zusammen: Ein Median ohne Nutzungsart und ohne Stichtag ist nicht interpretierbar.
- Bundesland
- Nordrhein-Westfalen
- Nutzungsart
- Wohnen
- Ausgewertete Richtwertzonen
- 33.466
- Unteres Zehntel (P10)
- 80 €/m²
- Median
- 250 €/m²
- Oberes Zehntel (P90)
- 510 €/m²
- Stichtag der Zonen
- 01.01.2026
Der Median ist der mittlere Wert aller Richtwertzonen der ausgewählten Nutzungsart. Die Hälfte der Zonen liegt darunter, die andere Hälfte darüber. Das untere und das obere Perzentil spannen den Bereich auf, in dem die mittleren 80 Prozent der Zonen liegen; sie beschreiben damit die Streuung innerhalb der Gemeinde. Wichtig ist die Bezugsgröße: Diese Anteile gelten für Zonen, nicht für einzelne Grundstücke. Die Zonenzahl zeigt, auf wie vielen Werten die Auswertung beruht, und bei wenigen Zonen ist der Median entsprechend grob.
Was ein Bodenrichtwert ist, und was nicht
Der Bodenrichtwert ist nach § 196 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden einer Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Ermittelt wird er von den Gutachterausschüssen der Länder aus tatsächlichen Kaufpreisen, die in der Kaufpreissammlung erfasst sind. Er beschreibt ein unbebautes Grundstück in dieser Zone, und zwar zu einem festen Stichtag. Der Verkehrswert Ihres konkreten Grundstücks kann davon deutlich abweichen: Zuschnitt, Erschließungszustand, Hanglage, Baulasten und Wegerechte wirken sich aus, und der Bodenrichtwert kennt keines dieser Merkmale.
Warum die Nutzungsart über alles entscheidet
Wohnbauland und Ackerland stehen in derselben Gemeinde nebeneinander, unterscheiden sich im Quadratmeterpreis aber oft um den Faktor hundert. Ein Median über alle Nutzungsarten mischt beides und ist als Antwort auf die Frage nach einem Baugrundstück unbrauchbar. Deshalb wird die Nutzungsart hier immer mit ausgewiesen, und deshalb kann eine Gemeinde mehrere sehr verschiedene Werte gleichzeitig haben, ohne dass einer davon falsch wäre.
Was der Stichtag bedeutet
Die Gutachterausschüsse stellen die Bodenrichtwerte zu einem festen Datum fest, in den meisten Ländern zum 1. Januar, und veröffentlichen sie mit einigen Monaten Verzug. Der Wert beschreibt also den Markt an diesem Tag, nicht den heutigen. Zwischen zwei Stichtagen kann sich viel bewegen, und in der Zwischenzeit ist der amtliche Wert trotzdem die belastbarste verfügbare Auskunft. Wie viele Jahrgänge vorliegen, unterscheidet sich je Bundesland, weil jedes Land seine Daten selbst erhebt und veröffentlicht.
Worauf Sie achten sollten
Drei Fehler kosten am meisten. Erstens wird der Bodenwert mit dem Kaufpreis verwechselt: Bei einem bebauten Grundstück ist der Gebäudewert nicht enthalten, bei einem unerschlossenen fehlen die Erschließungsbeiträge. Zweitens wird die Zone falsch getroffen, weil Zonengrenzen mitten durch Straßenzüge verlaufen und das Nachbargrundstück schon in einer anderen Zone liegen kann. Drittens wird eine Spanne als Preisverhandlungsargument benutzt, obwohl sie die Streuung zwischen Zonen beschreibt und nicht die zwischen Grundstücken.
Berechnung und Datengrundlage
Grundlage sind die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die über die Landesportale als amtliche Daten bereitgestellt werden. Für jede Gemeinde werden die Zonen einer Nutzungsart zusammengefasst und daraus Median sowie unteres und oberes Perzentil berechnet. Ausgewiesen werden immer die Nutzungsart, die Zahl der einbezogenen Zonen und der Stichtag, damit nachvollziehbar bleibt, worauf sich ein Wert stützt.
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis?
Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkaufspreis, sondern ein zonaler Durchschnitt für unbebauten Boden zu einem Stichtag. Der erzielbare Preis hängt zusätzlich von Zuschnitt, Erschließung, Lasten und der aktuellen Nachfrage ab.
Wie rechne ich den Bodenwert meines Grundstücks aus?
Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert der zutreffenden Zone mit Ihrer Grundstücksfläche in Quadratmetern. Das Ergebnis ist der Bodenwert ohne Gebäude und ohne Zu- oder Abschläge für Ihr Grundstück.
Warum weicht mein Nachbargrundstück ab?
Zonengrenzen enden nicht an Grundstücksgrenzen. Zwei benachbarte Flurstücke können deshalb in verschiedenen Richtwertzonen mit unterschiedlichen Werten liegen.
Was kostet die Auskunft?
Diese Abfrage ist kostenlos. Die Länder veröffentlichen die Bodenrichtwerte als amtliche Daten; einzelne Auszüge und Bescheinigungen der Gutachterausschüsse sind dagegen gebührenpflichtig.
Wie oft werden die Werte aktualisiert?
In der Regel alle zwei Jahre, in einigen Ländern jährlich. Maßgeblich ist immer der ausgewiesene Stichtag, nicht das Datum Ihrer Abfrage.
Was bedeutet die Angabe der Zonenzahl?
Sie nennt, wie viele Richtwertzonen in die Auswertung eingegangen sind. Je mehr Zonen, desto belastbarer der Median; bei wenigen Zonen ist er nur eine grobe Orientierung.
Gilt der Wert auch für ein bebautes Grundstück?
Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden so, als wäre er unbebaut. Für ein bebautes Grundstück brauchen Sie zusätzlich den Gebäudewert, der über ein Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt wird.
Brauche ich für die Bank ein Gutachten?
Für eine Finanzierung verlangen Banken in der Regel eine eigene Wertermittlung. Diese Abfrage ersetzt sie nicht, hilft aber bei der Einordnung, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.
Was ist der Unterschied zu einem Verkehrswertgutachten?
Ein Gutachten nach § 194 BauGB bewertet Ihr konkretes Grundstück mit allen Besonderheiten und ist gerichtsfest. Der Bodenrichtwert ist eine Zonenangabe und beides zusammen ergibt erst ein belastbares Bild.
Warum liegt der Wert unter dem Angebotspreis im Portal?
Angebotspreise sind Wunschpreise und enthalten Gebäude, Ausstattung und Verhandlungsspielraum. Der Bodenrichtwert beruht auf beurkundeten Kaufpreisen der Vergangenheit.
Sind alle Bundesländer verfügbar?
Die Abdeckung unterscheidet sich, weil jedes Land eigenständig veröffentlicht. Welche Jahrgänge und Nutzungsarten vorliegen, sehen Sie an der jeweiligen Gemeinde.
Kann ich gegen einen Bodenrichtwert vorgehen?
Der Bodenrichtwert ist kein Verwaltungsakt, gegen den ein Widerspruch möglich wäre. Sie können beim Gutachterausschuss aber eine Überprüfung anregen und Ihre Einwände darlegen.
Datenquelle
Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Länder, § 196 BauGB. Stichtag je Bundesland ausgewiesen.
Grenzen dieser Auskunft
Diese Seite liefert eine Einordnung, kein Wertgutachten. Sie berücksichtigt weder Gebäude noch Zuschnitt, Erschließungszustand, Baulasten oder Altlasten. Für einen belastbaren Verkehrswert brauchen Sie eine Bewertung nach § 194 BauGB durch eine Gutachterin oder einen Gutachter, und für einen rechtsverbindlichen Auszug den Gutachterausschuss Ihres Kreises.
Wie der Bodenrichtwert in den Schätzwert einfließt
- Bodenrichtwert × Fläche = Zonenwert zum Stichtag.
- Lagefaktoren, Erschließung und Nutzungsart bewegen den tatsächlichen Wert.
- Für belastbare Kaufpreis-, Finanzierungs- und Notarentscheidungen reicht diese Orientierung nicht aus.
Für die konkrete Richtwertzone Ihres Grundstücks öffnen Sie die Bodenrichtwert-Karte.
Den bundesweiten Vergleich lesen Sie im Ratgeber Grundstückspreise Deutschland 2026; die Abgrenzung erklärt Bodenrichtwert vs. Verkehrswert.