Grundsteuer-Rechner
Grundsteuer berechnen: was Sie jährlich zahlen
Der Rechner bildet die Bundesmodell-Logik transparent nach – mit offengelegten Annahmen. Für Länder mit eigenem Modell zeigen wir bewusst nur einen Vergleichswert und markieren die Abweichung.
Bundesland, Grundstück und Gebäude
Berechnung nach dem Bundesmodell. Fehlende Angaben ergänzt der Rechner mit Standardwerten.
Jährliche Grundsteuer
Jahresbetrag nach Bundesmodell
Bodenrichtwert fehlt.
Bodenrichtwert fehlt. Wert aus Ihrem Bescheid oder dem BORIS-Portal eintragen.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser wurde der Bodenwert mit dem Größenkoeffizienten 0,95 aus Anlage 36 berücksichtigt.
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Was ein Einfamilienhaus im Jahr kostet
Für ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen werden 386,08 € Grundsteuer im Jahr fällig. Zugrunde liegen 600 m² Grundstücksfläche, ein Bodenrichtwert von 350 €/m² zum Stichtag 1. Januar 2022, 140 m² Wohnfläche, Baujahr 2005, Mietniveaustufe 3 und ein Hebesatz von 365 Prozent. Geben Sie dieselben Angaben ein, zeigt der Rechner den Rechenweg Schritt für Schritt. Fünf Länder rechnen nach einer eigenen Formel. Welche das sind und was dort anders läuft, lesen Sie weiter unten.
Grundsteuer berechnen: die Formel in drei Schritten
Das Bundesmodell rechnet in drei Schritten: erst der Grundsteuerwert, dann der Steuermessbetrag, dann die Steuer selbst. Nur der letzte Schritt hängt von Ihrer Gemeinde ab. Alle Werteingaben beziehen sich auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, auch der Bodenrichtwert.
- 600 m² Grundstücksfläche
- 600 m²
- 350 €/m² Bodenrichtwert (Stand 1.1.2022)
- 350 €/m²
- 140 m² Wohnfläche
- 140 m²
- Baujahr 2005
- 2005
- Mietniveaustufe 3
- Stufe 3 (± 0 %)
- 365 % Hebesatz
- 365 %
- 386,08 € im Jahr
- 386,08 €
Der Grundsteuerwert setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Aus Wohnfläche, statistischer Nettokaltmiete und Restnutzungsdauer entsteht der kapitalisierte Reinertrag des Grundstücks. Dazu kommt der Bodenwert: 600 m² zu 350 €/m², über den Umrechnungskoeffizienten 0,95 auf 199.500 € angepasst und über die Restnutzungsdauer abgezinst. Zusammen ergibt das 341.206,69 €. Davon 0,031 Prozent sind ein Steuermessbetrag von 105,77 € (§ 13 GrStG), und den multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz von 365 Prozent: 386,08 € im Jahr. Ihr Finanzamt rundet den Grundsteuerwert zuvor nach § 230 BewG auf volle 100 € ab und kommt deshalb auf wenige Cent weniger.
Rechtsgrundlage
Die Grundsteuer B setzt sich aus drei Faktoren zusammen. Die §§ 252 bis 257 BewG regeln, wie das Finanzamt den Grundsteuerwert eines Wohngrundstücks im Ertragswertverfahren ermittelt: aus einer statistischen Nettokaltmiete, der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Bodenwert. Statistisch heißt dabei, dass nicht Ihre tatsächliche Miete zählt, sondern der Durchschnitt, den das Statistische Bundesamt für Gemeinden Ihrer Größe und Lage ausweist. Der Bodenwert bemisst sich nach § 247 BewG und damit nach dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022. § 15 GrStG legt die Steuermesszahl fest: 0,031 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser, 0,034 Prozent für unbebaute Grundstücke. Für geförderten Wohnraum und für Baudenkmale ermäßigt § 15 Abs. 2 bis 5 GrStG die Messzahl zusätzlich um 10 beziehungsweise 25 Prozent. Grundsteuerwert mal Messzahl ergibt nach § 13 GrStG den Steuermessbetrag, und den multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz, den sie nach § 25 GrStG selbst festsetzt. Dieser letzte Faktor erklärt, warum zwei nahezu baugleiche Häuser in Nachbargemeinden unterschiedlich hoch besteuert werden. Hinzu kommt eine Besonderheit: Seit der Grundgesetzänderung von 2019 dürfen die Länder eigene Wege gehen, weil Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG ihnen erlaubt, das Bundesrecht durch eigenes Landesrecht zu ersetzen. Die Zuständigkeit des Bundes für die Grundsteuer selbst folgt aus Art. 105 Abs. 2 GG.
Grundsteuer-Rechner für Ihr Bundesland
Fünf Länder haben ein eigenes Modell, elf rechnen nach der Systematik des Bundes. In den Flächenmodellen zählt der Bodenwert gar nicht mit. Zwei gleich große Grundstücke in derselben Gemeinde werden deshalb gleich besteuert, ob sie in der besten oder in der schlechtesten Lage liegen.
Bundesmodell
Genau wie im Beispiel oben rechnen Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Vier weitere Länder übernehmen die Systematik, haben aber eigene Steuermesszahlen beschlossen: das Saarland und Sachsen für alle Grundstücksarten, Berlin und Bremen nur für unbebaute und für Nichtwohngrundstücke. Für ein Wohnhaus rechnen Berlin und Bremen deshalb wie im Beispiel oben, für ein unbebautes Grundstück nicht.
Bayern: Flächenmodell
Bayern rechnet nach dem Flächenmodell. Maßgeblich sind allein die Flächen: 0,04 € je Quadratmeter Grundstücksfläche und 0,50 € je Quadratmeter Gebäudefläche. Bei Wohnflächen sinkt der zweite Betrag auf 70 Prozent, also auf 0,35 € je Quadratmeter. Der Bodenrichtwert zählt nicht mit. Für ein Grundstück in bester Lage zahlen Sie deshalb genauso viel wie für ein gleich großes am Ortsrand.
Baden-Württemberg: Bodenwertmodell
Baden-Württemberg nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell. In die Rechnung gehen nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ein, das Gebäude darauf zählt nicht mit. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke sinkt die Steuermesszahl um 30 Prozent.
Hessen: Flächen-Faktor-Modell
Hessen rechnet mit einem Flächen-Faktor-Verfahren. Grundlage sind die Flächen wie in Bayern. Zusätzlich korrigiert ein Lagefaktor das Ergebnis nach oben oder unten, je nachdem, wie sich der Bodenrichtwert der Zone zum Gemeindedurchschnitt verhält.
Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell
Niedersachsen verwendet ein Flächen-Lage-Modell, das dem hessischen Ansatz ähnelt und die Flächen ebenfalls über einen Lagefaktor anpasst.
Hamburg: Wohnlagemodell
Hamburg rechnet nach einem Wohnlagemodell und kennt nur zwei Stufen: normale und gute Wohnlage. Wohnflächen sind ohnehin ermäßigt. In normaler Wohnlage sinkt die Steuermesszahl noch einmal darunter.
Grundsteuer 2025: was sich geändert hat
Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer auf Einheitswerten, die im Westen auf den Wertverhältnissen von 1964 und im Osten auf denen von 1935 fußten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig: Gleichartige Grundstücke wurden unterschiedlich bewertet, weil die alten Werte die tatsächliche Entwicklung längst nicht mehr abbildeten. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb der neu ermittelte Grundsteuerwert. Für die Gemeinden sollte die Reform aufkommensneutral bleiben, insgesamt also nicht mehr Geld in die Gemeindekassen spülen als vorher. Für den einzelnen Haushalt gilt das nicht. Wer in einer Lage wohnt, die sich seit 1964 überdurchschnittlich entwickelt hat, zahlt mehr, andere zahlen weniger. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zum selben Stichtag angepasst, um ihr Aufkommen zu halten.
Die häufigsten Fehler
Vier Fehler kommen immer wieder vor. Erstens wird der falsche Jahrgang des Bodenrichtwerts eingetragen. Maßgeblich ist der Wert zum 1. Januar 2022, nicht der heutige. Die Landesportale zeigen inzwischen die Jahrgänge 2024 und 2026 an; wer den aktuellen Wert nimmt, rechnet sich in einer gestiegenen Lage die Steuer zu hoch. Den Wert von 2022 finden Sie im Archiv Ihres Landesportals oder auf Ihrem Feststellungsbescheid. Zweitens wird die Wohnfläche mit der Grundfläche verwechselt: Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung, nach der Balkone meist nur zu einem Viertel und Kellerräume gar nicht zählen. Drittens wird der Hebesatz des Vorjahrs eingetragen, obwohl viele Gemeinden ihn zur Reform 2025 neu festgesetzt haben. Viertens greifen viele zum Bodenrichtwert der falschen Zone, weil eine Zonengrenze oft mitten durch die Straße läuft. Prüfen Sie diese vier Angaben, bevor Sie ein Ergebnis mit Ihrem Bescheid vergleichen.
Häufige Fragen
Wie oft muss ich die Grundsteuer neu berechnen?
Neu rechnen müssen Sie nur, wenn sich etwas ändert. Der Grundsteuerwert bleibt bis zur nächsten Hauptfeststellung stehen, und die ist alle sieben Jahre vorgesehen. Setzt Ihre Gemeinde dagegen einen neuen Hebesatz fest, ändert sich Ihre Steuer sofort.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke einschließlich Wohnhäusern. Dieser Rechner behandelt ausschließlich die Grundsteuer B.
Woher bekomme ich den Hebesatz meiner Gemeinde?
Jede Gemeinde beschließt den Hebesatz in ihrer Haushaltssatzung. Die wird ortsüblich bekannt gemacht und steht meist auf der Website der Gemeinde. Für über 10.000 Gemeinden ist er zusätzlich in unserer Hebesatz-Übersicht hinterlegt, Stand 30. Juni 2025. Hat Ihre Gemeinde seither neu beschlossen, gilt der Wert aus der Haushaltssatzung.
Warum weicht mein Bescheid von diesem Ergebnis ab?
Der Rechner arbeitet mit den typisierten Werten des Bundesmodells. Das Finanzamt kennt zusätzlich Ihre erklärten Angaben, etwa Garagen, Nebengebäude oder eine abweichende Mietniveaustufe.
Zählt die Garage zur Wohnfläche?
Nicht über die Wohnfläche, aber über den Ertrag: Für jeden Garagen- oder Tiefgaragenstellplatz setzt das Bundesmodell nach Anlage 39 BewG einen Festwert von 35 € Nettokaltmiete im Monat an, der den Grundsteuerwert erhöht. Die 50-Quadratmeter-Grenze, von der oft zu lesen ist, gilt nur im bayerischen Flächenmodell nach Art. 2 BayGrStG. Dieser Rechner setzt keinen Stellplatz an; mit Garage fällt Ihr Bescheid entsprechend höher aus.
Was bedeutet die Mietniveaustufe?
Die Mietniveaustufe ordnet Ihre Gemeinde einer von sieben Stufen zu und verschiebt damit die statistische Nettokaltmiete zwischen 20 Prozent nach unten und 40 Prozent nach oben (Anlage 39 BewG). Die Zuordnung je Gemeinde regelt die Mietniveau-Einstufungsverordnung des Bundesfinanzministeriums.
Wie wirkt sich das Baujahr aus?
Das Baujahr bestimmt die Restnutzungsdauer. Der Gesetzgeber rechnet bei Wohnhäusern mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer; für das Haus von 2005 aus dem Beispiel bleiben zum Stichtag 1. Januar 2022 davon 63 Jahre. Je länger diese Restnutzungsdauer ist, desto höher fällt der Ertragswert aus. Der Wert altert nicht mit, sondern gilt bis zur nächsten Hauptfeststellung. Nach unten ist er bei 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer gedeckelt, bei einem Wohnhaus also bei 24 Jahren.
Kann ich gegen den Bescheid Einspruch einlegen?
Ja, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Wichtig ist, welchen der drei Bescheide Sie angreifen: Fläche, Bodenrichtwert oder Baujahr korrigiert nur ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Der Messbescheid und der Bescheid der Gemeinde übernehmen diesen Wert ungeprüft. Gegen den kommunalen Bescheid hilft nur ein Widerspruch, wenn die Gemeinde selbst falsch gerechnet hat.
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlegbar?
Ja, sie gehört nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Kosten. Vermieter geben sie über die Nebenkostenabrechnung weiter.
Warum zahlt mein Nachbar weniger?
Für Wohngrundstücke gilt in einer Gemeinde derselbe Hebesatz. Seit 2025 dürfen Gemeinden in mehreren Ländern, darunter Nordrhein-Westfalen, für Nichtwohngrundstücke aber einen zweiten, höheren Satz festlegen. Zwischen zwei Wohnhäusern entstehen Unterschiede deshalb über Grundstücksgröße, Bodenrichtwertzone, Wohnfläche und Baujahr. Hinzu kommt der Umrechnungskoeffizient aus Anlage 36 BewG: Er berücksichtigt, dass große Grundstücke je Quadratmeter weniger wert sind als kleine. Im Beispiel senkt er mit 0,95 den Bodenwert des 600-Quadratmeter-Grundstücks um fünf Prozent.
Gilt der Rechner auch für Eigentumswohnungen?
Ja. Wohnungseigentum ist nach § 249 BewG eine eigene Grundstücksart mit eigenen Bewirtschaftungskostensätzen, die Steuermesszahl beträgt aber ebenfalls 0,031 Prozent. Tragen Sie als Grundstücksfläche nur Ihren Miteigentumsanteil ein: bei 120 von 1.000 Anteilen an einem 2.000-Quadratmeter-Grundstück also 240 Quadratmeter.
Was passiert, wenn ich keine Erklärung abgebe?
Das Finanzamt schätzt dann die Besteuerungsgrundlagen. Geschätzt wird in der Regel zu Ihren Ungunsten, und die Erklärungspflicht entfällt dadurch nicht.
Berechnung und Datengrundlage
Der Rechner setzt das Bundesmodell nach den §§ 252 bis 257 BewG um und arbeitet durchgehend auf dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Aus der Gemeinde und dem Baujahr leitet er die statistische Nettokaltmiete und die Restnutzungsdauer ab, aus Fläche und Bodenrichtwert den abgezinsten Bodenwert. Beides zusammen ergibt den Grundsteuerwert, der mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz zur Jahressteuer wird. Er rechnet dabei ohne Zwischenrundung, während das Finanzamt den Grundsteuerwert nach § 230 BewG auf volle 100 € abrundet; daraus entstehen Abweichungen von wenigen Cent. Angaben, die nur aus Ihrer Erklärung hervorgehen, etwa Stellplätze oder Nebengebäude, kennt der Rechner nicht.
Fehlt Ihnen der amtliche Bodenrichtwert, starten Sie mit dem Grundstückswert-Rechner oder mit den Bodenrichtwerten je Bundesland.
Quelle: §§ 219 bis 257 BewG mit den Anlagen 36 bis 41, §§ 13, 15 und 25 GrStG sowie das Amtliche Handbuch Bewertung und Grundsteuer 2022/2025 des Bundesfinanzministeriums. Bodenrichtwerte und Mietniveau zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, Steuermesszahlen nach dem Stand 2025 und damit auch für 2026.
Grenzen dieser Rechnung
Das Ergebnis ersetzt keinen Bescheid und keine steuerliche Beratung. Verbindlich ist allein der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts zusammen mit dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde. In Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg gilt ein anderes Landesgesetz. Der Rechner zeigt dort weiterhin das Ergebnis nach dem Bundesmodell, als Vergleichswert und nicht als Ihre Steuer. In Bayern etwa bleibt der Bodenwert vollständig außen vor, das Ergebnis kann deshalb weit abweichen.
Die Abgrenzung zu Kaufpreis und Verkehrswert erklärt Bodenrichtwert vs. Verkehrswert.