Amtliche Bodenrichtwerte im Saarland 2014–2026: die Entwicklung nach dem Pfingsthochwasser

Drei Begriffe trägt diese Auswertung durchgehend:

• Ein Bodenrichtwert ist ein amtlicher durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro je Quadratmeter.
• Eine Bodenrichtwertzone fasst Grundstücke mit vergleichbaren Merkmalen zusammen.
• Der Wert gilt nicht automatisch für jedes einzelne Grundstück innerhalb der Zone.

Die Auswertung umfasst die amtlichen Stichtage, also die Bewertungszeitpunkte 01.01.2014, 01.01.2016, 01.01.2018, 01.01.2020, 01.01.2022, 01.01.2024 und 01.01.2026. Herausgeber sind das Landesamt für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung (LVGL) Saarland und die Gutachterausschüsse, amtliche unabhängige Bewertungsgremien.

Die Flutfläche stammt aus Copernicus EMSN205. Das Produkt modelliert die maximale Ausdehnung des Pfingsthochwassers an Blies und Saar. Der verwendete lokale Layer P01 MaxFloodExtent umfasst 3.688 Polygone mit 7.016,4 Hektar.

Zur Aktivierung selbst:

• Das Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe forderte sie am 09.09.2024 an, unter dem Titel „Retrospective flood temporal analysis in Saarland, Germany“.
• Die Auswertung nutzt den lokalen Layer im Koordinatensystem EPSG:25832.
• Copernicus bezeichnet den Hochwassertyp als „Inland flood“ und die Erkennungsmethode als „Modelling“.
• Das Tiefdruckgebiet Katinka führte am 17. und 18.05.2024 zu Überschwemmungen an Blies und Saar.

Dieselbe Änderung von 5 €/m² ergibt in beiden Gruppen einen anderen Prozentwert: 5,56 Prozent bei den überfluteten Zonen, 5,26 Prozent in der Vergleichsgruppe. Der Grund steht in der Ausgangshöhe, nicht in der Flut.

Median und Mittelwert nebeneinander:

• Die Mediane sind mit +5,0 €/m² identisch.

• Die Mittelwerte unterscheiden sich um −1,759 €/m², nämlich +4,626 gegenüber +6,385.

• Rechnet man die Gemeinden als Gruppen, ist dieser Unterschied nicht signifikant (p = 0,104).

• Der p-Wert gibt an, wie häufig ein solcher Unterschied allein durch Zufall entstünde.

• Werte über 0,05 gelten als unauffällig.

Der Prozentabstand von 0,30 Prozentpunkten ist deshalb mit den unterschiedlichen Ausgangsniveaus vereinbar. Zwei Gründe:

• Die Gutachterausschüsse setzen die Werte in diskreten Schritten fest.
• Bei einem niedrigeren Ausgangswert entspricht derselbe Eurobetrag prozentual einer größeren Änderung.

Bei strengeren Überlappungsschwellen umfasst die überflutete Gruppe rasch weniger Zonen. Bei mindestens 50 Prozent Überlappung bleiben 29 Zonen, und ihre mediane Änderung beträgt 6,25 Prozent. In einer Gemeinde, die die Flutfläche berührt, sind im Median 10,2 Prozent ihrer Zonen überflutet, im höchsten Fall 25,0 Prozent. Auch die am stärksten betroffene Gemeinde behält damit eigene Vergleichszonen.

Ein Vergleich auf Gemeindeebene wäre zu grob. Drei Zahlen zeigen warum:

• Die Flutfläche berührt Zonen in 38 der 49 Gemeinden der Auswertung.
• Nur 11 Gemeinden enthalten ausschließlich Vergleichszonen.
• Nach Zonenpaarung und Ausschluss bleiben 49 Gemeindegruppen, davon 38 mit mindestens einer überfluteten Zone und 18 mit beiden Gruppen.

Deshalb liegt die Hauptanalyse auf Zonenebene.

Was der bedingte Schätzwert sagt und was nicht:

• Der bedingte Rückstand von −0,571 €/m² ist statistisch nicht auffällig (p = 0,147).

• Das 95-Prozent-Intervall reicht von −1,343 bis +0,201 €/m².

• Trockene Zonen im Umkreis von 250 Metern um die Überflutungsfläche liegen mit −1,505 €/m² (p = 0,014) weiter zurück als die tatsächlich überfluteten.

• Der Rückstand hängt damit eher daran, wo ein Gebiet im Tal liegt, als daran, ob das Wasser es 2024 erreicht hat.

• Tallage, benachbartes Hochwasserrisiko, eine mögliche Fehlklassifikation der Modellfläche und ein Markteffekt lassen sich hier nicht voneinander trennen.

Eine separate Ahr-Auswertung prüft, ob dieselbe Methode einen bekannten Unterschied auch in einem anders aufgebauten Datensatz erfasst.

• Bodenrichtwerte: BORIS Rheinland-Pfalz.
• Flutfläche: beobachtet, aus Copernicus EMSR517.
• Ausschlüsse: Bad Breisig und Remagen, entsprechend der Ahr-Studie.
• Umfang: 254 Zonen, davon 33 überflutet.

Zwischen den Stichtagen 01.01.2020 und 01.01.2026 beträgt der Median der zonenweisen prozentualen Änderungen 23,44 Prozent in der überfluteten und 36,11 Prozent in der nicht überfluteten Gruppe.

Ein weiterer, eigener Grenzdatensatz vergleicht das Saarland mit angrenzenden Gebietskörperschaften in Rheinland-Pfalz. Die Schätzwerte bleiben je nach Kontrollraum klein und statistisch unauffällig.

• Paarung: über den Zonenschlüssel, weil Rheinland-Pfalz nur für 2020 und 2026 Geometrien bereithält. Der Wert zum 01.01.2024 wird der Zone von 2026 zugeordnet.
• Quellen: die mit Erlaubnis für diese Ausgabe genutzten Saarland-Daten des Landesamts für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung und der Gutachterausschüsse sowie BORIS Rheinland-Pfalz nach dessen Nutzungsbedingungen.

Auf Nachfrage hat der Sender Folgendes bestätigt:

• Der Saarländische Rundfunk hat uns auf Nachfrage bestätigt, dass seine Liste der Schwerpunkte aus der eigenen Berichterstattung von 2024 stammt und auch Schäden durch Starkregen umfasst.

• Die Copernicus-Fläche kartiert die Ausuferung der Gewässer.

• Schäden durch Starkregen und Rückstau erfasst sie nicht.

• Grundstücke, die 2024 Wasser im Keller hatten, ohne dass ein Gewässer über die Ufer trat, wären sonst in der Vergleichsgruppe gelandet.

Wir haben daraus eine Konsequenz gezogen:

• Die Vergleichsgruppe enthält keine Zone mehr, die in einer vom Rundfunk genannten Gemeinde liegt.

• Sie umfasst 1.285 statt zuvor 3.100 Zonen, denn die Auswertung vom 14.08.2026 war weiter gefasst.

• Die Abgrenzung der betroffenen Zonen bleibt unverändert bei der Copernicus-Fläche, weil eine Liste aus Schadensmeldungen sich nicht einheitlich auf alle Zonen anwenden lässt.

Es liegt erst ein Stichtag nach dem Ereignis vor. Der Stichtag 01.01.2026 liegt rund 19 Monate nach dem Hochwasser. Anders als die Ahr-Studie enthält die Saarland-Auswertung noch keine drei Stichtage nach der Flut.

Die Flutfläche ist berechnet, nicht beobachtet. Copernicus bezeichnet das Hauptprodukt EMSN205 selbst als Modellierung. Ein Metadatenfeld trägt zudem das offenkundig unpassende Ereignisdatum 18.05.2022. Maßgeblich sind Aktivierung, Bilddaten, Dateinamen und Produkt zum Ereignis vom 17. und 18.05.2024.

Der Turnus 2026 ist im Saarland weitgehend ein gemeindeweiter Pauschalschritt:

• Im Median erhalten 83,2 Prozent der Zonen einer Gemeinde denselben Euro-Schritt, landesweit kommen nur 22 verschiedene Schritte vor, und 72 Prozent aller Zonen erhalten entweder 0 oder +5 €/m².

• Neun der 52 Gemeinden haben keine einzige Zone verändert.

• Eine Aussage darüber, wie die Ausschüsse speziell mit überfluteten Zonen umgegangen sind, lässt dieses Instrument nicht zu.

Die Gemeinde ist als Vergleichsrahmen grob. Sie kann lokale Besonderheiten nicht vollständig auffangen:

• In 31 von 49 Gemeinden ist nur eine der beiden Gruppen vertreten.
• In 12 Gemeinden blieb jede Zone unverändert.
• Von Saarbrücken bleiben 9 überflutete Zonen in der Auswertung, alle unverändert.

Die Studie enthält weder Kaufpreise noch Einzelwerte. Bodenrichtwerte sind keine Kaufpreise und kein Verkehrswert eines Grundstücks. Der Entwicklungszustand beschreibt den planungs- und erschließungsrechtlichen Zustand eines Grundstücks. Unterschiedliche Zustände dürfen nicht ungeprüft miteinander verglichen werden.

1. Lesen Sie die Ergebnisse als beschreibendes Signal für die amtlichen Bodenrichtwerte zwischen 01.01.2024 und 01.01.2026.
2. Prüfen Sie für eine konkrete Zone die verwendete Flutflächen-Definition, den Stichtag und den Entwicklungszustand.
3. Leiten Sie daraus weder einen Verkehrswert des einzelnen Grundstücks noch eine kausale Wirkung des Hochwassers ab.

Wer über die Sprungnavigation mitten in den Text einsteigt, findet hier die zentralen Begriffe an einer Stelle.

Die Zahlen, die veröffentlichte Langfassung und die Pressefassung stehen dauerhaft unter derselben Studienadresse bereit. Die sechs Grafiken lassen sich jeweils direkt als SVG oder druckfähige PNG-Datei laden.